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Imposta Comunale sugli Immobili ICI Stampa E-mail

VADEMECUM PER IL CONTRIBUENTE

L’imposta comunale sugli immobili è stata introdotta a decorrere dal 1° gennaio 1993 dal D. Lgs. N. 504/1992 in sostituzione dell’imposta straordinaria sugli immobili. Tale imposta di carattere reale colpisce il possesso qualificato di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli (questi ultimi solo in determinate condizioni), a prescindere dalla destinazione d’uso dell’immobile stesso.
L’obbligazione tributaria vede contrapposti due soggetti: uno attivo, cioè l’Amministrazione comunale che applica l’imposta nell’ambito dei principi del D. Lgs. 504/93, ovvero con la propria potestà regolamentare definisce le aliquote in funzione delle proprie esigenze di bilancio, e uno passivo, ovvero i soggetti proprietari o titolari di diritti reali di godimento che vengono colpiti dall’imposizione.
Di seguito ci si propone di analizzare la figura del soggetto passivo, le modalità di calcolo e di applicazione delle agevolazioni al fine di agevolare il contribuente nei suoi adempimenti.

SOGGETTI PASSIVI
Si definiscono soggetti passivi dell’imposta (o contribuenti) i titolari dei seguenti diritti reali sugli immobili anche se non residenti nel territorio comunale o statale:
-  PROPRIETA’: è il diritto di godere e disporre dell’immobile in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico;
- USUFRUTTO: è il diritto di godere dell’immobile, utilizzandolo rispettandone la destinazione economica;
- USO: è il diritto di servirsi di un immobile e, se fruttifero, di raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni del titolare di tale diritto e della sua famiglia;
- ABITAZIONE: è il diritto di abitare la casa adibita a residenza familiare e le sue pertinenze, limitatamente ai bisogni del titolare di tale diritto e della sua famiglia. Il diritto di abitazione, se effettivamente esercitato, si costituisce, per il coniuge superstite, automaticamente come previsto nell’art. 540 del codice civile e, per il coniuge separato, mediante convenzione o sentenza;
- ENFITEUSI: è il diritto di godere di un fondo altrui in modo perpetuo o per un periodo non inferiore a 20 anni, con l’obbligo di migliorare il fondo stesso e di pagare un canone;
- SUPERFICIE: è il diritto, su autorizzazione del proprietario del terreno (che mantiene la proprietà dello stesso), a fare e mantenere sul suolo una costruzione di cui si acquista la proprietà;
- LOCAZIONE FINANZIARIA: la locazione finanziaria è un’operazione mediante la quale determinati beni mobili od immobili vengono acquistati o fatti costruire dal locatore (società di leasing) su indicazione del conduttore (il quale versa un canone periodico) con facoltà per quest’ultimo di divenirne proprietario dei beni locati dietro versamento di un prezzo stabilito. Soggetto passivo ai fini ICI è il locatario.
- LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA: è il contratto con il quale si acquisisce automaticamente la proprietà del bene da parte dell’acquirente con il pagamento dell’ultima rata. Pertanto, per gli alloggi concessi in locazione con patto di futura vendita (comunemente denominati alloggi a riscatto), soggetto passivo ICI è l’assegnatario, in quanto titolare di un diritto assimilabile a quello di abitazione.

Tutti i diritti reali sopra esposti (con esclusione del diritto di abitazione per il coniuge superstite), si devono costituire mediante atti redatti in forma scritta e regolarmente registrati. Si ricorda che in caso di costituzione del diritto di uso, usufrutto o abitazione, il titolare del diritto della nuda proprietà non è considerato soggetto passivo ICI, il quale tornerà tale solo all’atto del riacquisto della piena proprietà , allo scadere quindi di tali diritti reali. Fino a tale data egli è pertanto escluso da ogni adempimento in materia di ICI che resta in capo al titolare del diritto reale.
La natura di contribuente (e quindi di soggetto passivo) si acquista nei seguenti momenti:
- Per atto fra vivi, alla data di stipula dello stesso;
- In caso di fabbricati classificabili nel gruppo D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, il locatario assume la qualità di contribuente a decorrere dal primo gennaio dell’anno successivo a quello nel corso del quale è stato stipulato il contratto di locazione finanziaria;
- In caso di successione legittima o testamentaria, dalla data di decesso del “de cujus”. Si ricorda che in questi casi che gli eredi e i legatari che abbiano presentato la dichiarazione di successione contenente beni immobili – relativamente alle successione aperte dal 25 ottobre 2001 – non sono obbligati a presentare la dichiarazione ICI. Infatti ai sensi dell’art. 15, comma 2, della L. 18.10.2001 n. 383, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate che hanno ricevuto la dichiarazione di successione ne trasmettono una copia a ciascun comune nel cui territorio sono ubicati gli immobili (circolare ministeriale 91/E del 18 ottobre 2001).
- Nel caso di usucapione, fin dalla data del possesso dell’immobile così come indicato nella sentenza di riconoscimento di tale diritto;
- In tutti gli altri casi, dalla data di acquisizione del diritto reale così come previsto dal codice civile.

SOGGETTO  ATTIVO
L’imposta comunale sugli immobili va pagata al comune nel cui territorio sono ubicati gli immobili posseduti. Se il fabbricato è situato sul territorio di più comuni e ad esso viene attribuita un’unica rendita catastale, matura il diritto a riscuotere l’ICI il comune sul cui territorio insiste la prevalenza della superficie del fabbricato.
Il soggetto attivo nell’ambito della sua potestà regolamentare, adotta apposito regolamento per l’applicazione dell’ICI al fine di perseguire gli obiettivi di semplificazione e razionalizzazione  dell’imposta e definisce annualmente la misura dell’aliquota da applicare e la relativa detrazione.
Dall’anno di imposta 2005 il Comune di Mercallo ha adottato le seguenti aliquote:
- Aliquota ordinaria 5 per mille per la prima casa e per le case concesse in uso gratuito a parenti fino al secondo grado;
- Aliquota differenziata 6 per mille per le altre tipologie
Al soggetto attivo compete altresì determinare la misura delle detrazioni ed agevolazioni prevista in materia e che di seguito ci si propone di analizzare.

DETRAZIONI , RIDUZIONI ED AGEVOLAZIONI
- DETRAZIONE
La detrazione di imposta prevista per l’abitazione principale è pari ad Euro 129,11, applicabile in rapporto ai mesi dell’anno durante i quali si è verificato il requisito di abitazione principale (dato dalla residenza nell’immobile in questione) ed è suddivisa tra i contitolari in parti uguali indipendentemente dalla quota di possesso. Qualora l’abitazione principale sia occupata da uno solo dei contitolari la detrazione spetta interamente allo stesso. Si ricorda che il regolamento comunale (art. 5) considera abitazioni principali anche quelle concesse dal proprietario in uso gratuito a parenti in linea retta fino al secondo grado con conseguente applicazione dell’aliquota al 5 per mille e della detrazione. Necessita a tal fine presentare negli uffici comunali apposita autocertificazione i cui modelli sono reperibili presso gli uffici stessi.
Si ricorda, altresì, che non viene posto limite alcuno per il numero delle pertinenze dell'abitazione principale.
- RIDUZIONI
Ai sensi della normativa vigente, per i fabbricati inagibili od inabitabili l’imposta è ridotta del 50 limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono tali condizioni. La condizione di inagibilità o inabitabilità deve essere documentata depositando presso gli uffici comunali apposita perizia a carico del contribuente e la riduzione del 50 per cento decorre dalla data di deposito della perizia. Il riutilizzo dei locali dichiarati inagibili o inabitabili è subordinato alla presentazione all’Ufficio Tecnico comunale del certificato di agibilità o abitabilità come previsto dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001.

COME SI CALCOLA L’ICI
L’ICI si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune. La base      imponibile si ottiene in maniera diversa a seconda del tipo di immobile soggetto ad imposizione.
- Per quanto riguarda i fabbricati, l’ICI si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune. La base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale (rendita da non confondere con il valore dell'immobile) rivalutata del 5% e poi moltiplicata:
a. per 100 per i fabbricati dei gruppi catastali A, B e C (con esclusione delle categorie A/10 e C/1);
b. per 50 per i fabbricati del gruppo catastale D e della categoria A/10;
c. per 34 per i fabbricati della categoria C/1.
- Per i fabbricati del gruppo catastale D - non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati - il valore è determinato sulla base dei costi di acquisizione e di incremento (contabilizzati al lordo delle quote di ammortamento), aggiornati da appositi coefficienti stabiliti annualmente dal Ministero dell'Economia.
- Per le aree fabbricabili la base imponibile è data dal valore commerciale che risulta al 1° gennaio dell'anno di imposizione. Annualmente la Giunta Comunale definisce i valori venali minimi per zone omogenee.
- Per i terreni agricoli la base imponibile è data dal reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio dell'anno di tassazione, rivalutato del 25% e poi moltiplicato per 75. L’ICI sui terreni agricoli è dovuta solo se si esercita l’attività di coltivatore diretto o imprenditore agricolo, diversamente non è dovuta in quanto il Comune di Mercallo ricade tra i terreni collinari non assoggettabili ad ICI ai sensi dell’art. 7 comma H del D. Lgs. 504/92.
- L'ammontare dell'imposta deve essere proporzionale ai mesi dell'anno solare durante i quali si è avuto il possesso: il mese in cui la proprietà o il diritto reale di godimento si è protratto solo in parte è computato per intero se il contribuente ha posseduto l'immobile per almeno 15 giorni, mentre non è conteggiato se il possesso è durato meno di 15 giorni. In sostanza, vale il criterio di "prevalenza temporale".

COME VERSARE L’ICI
L’imposta comunale sugli immobili si versa direttamente al Comune di Mercallo su conto corrente postale N. 22528392 oppure tramite modello bancario F24. Il versamento avviene secondo la normativa vigente in due rate:
- PRIMA RATA DI ACCONTO: va versata entro il 16 di giugno ed è pari al 50 percento dell’imposta dovuta;
- SECONDA RATA DI SALDO: deve essere versata entro il 16 di dicembre applicando aliquote e detrazioni in vigore per l’anno corrente, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata versata.  E’ possibile effettuare un unico versamento entro il termine del 16 giugno barrando nell’apposita sezione del bollettino di versamento entrambe le caselle di acconto e saldo.
Non si effettua il versamento se l’imposta dovuta è inferiore ad Euro 12,00.

IL RAVVEDIMENTO OPEROSO
L’istituto del ravvedimento operoso e’ stato introdotto dall’art. 13 del D. Lgs. 472/1997 e successive modifiche ed integrazioni, è previsto dall’art. 20 del vigente regolamento comunale e consente di regolarizzare il mancato versamento o presentazione della denuncia con sanzioni ridotte come segue:
- ad un ottavo del minimo, nei casi di mancato pagamento del tributo o di un acconto, se esso viene eseguito nel termine di trenta giorni dalla data della sua commissione;
- ad un sesto del minimo, nei casi di omissione o di errore non incidenti sulla determinazione e sul pagamento del tributo, se la regolarizzazione avviene entro 90 giorni dall’omissione o dall’errore;
- ad un ottavo del minimo di quella prevista per l’omissione della presentazione della denuncia, se questa viene presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.
Il pagamento della sanzione ridotta deve essere eseguito contestualmente alla regolarizzazione del pagamento del tributo o della differenza, quando dovuti, nonché al pagamento degli interessi moratori nella misura vigente.

CONCLUSIONI
Il contribuente deve ricordare di versare l’imposta alle scadenze previste per legge (16 giugno e 16 dicembre) sul conto corrente appositamente attivato dal Comune oppure tramite modello bancario; verificare annualmente le aliquote e detrazioni deliberate dal Comune.

 


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